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房地产开发经营管理情况调研报告

发表时间:2018年11月15日    【 】   浏览:0
  根据市人大常委会工作安排,9、10月份,张xx副主任带领城建环资委员会及工作室的同志,对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流,到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会,召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会,多层面征求意见建议。
  一、基本情况
  近两年,中央反复强调“房住不炒”的定位,提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求,我市不断加强房地产市场调控,进一步加大住房保障力度,通过一系列政策措施的实施,确保了我市房地产市场的平稳健康发展。
  (一)开发建设稳步增长。今年1-9月,全市房地产开发完成投资x亿元,同比增长x%。全市各类房屋新开工面积x万平方米,同比上升x%。今年前8个月,全市已批复供地方案的住宅用地x亩。全市房地产业实现税收收入x亿元,同比增长x%,占全市税收收入的比重为x%。
  (二)调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施,抑制投资投机性购房行为,保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月,全市新建商品住宅销售x万套,同比减少x%;销售面积x万平方米,同比减少x%。截至今年9月底,全市新建商品住宅库存x万套,同比增长x%,库存去化周期为x个月,库存水平处于合理区间下限。
  (三)市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从9月份价格指数情况看,同比上涨x%。考虑到政策影响的滞后性,以及最近房地产市场出现的新情况、新变化,多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落,销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策,对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用,但因购房需求高于房源数量,推高了新建商品住房周边二手房交易价格,个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个月,西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位,合计占比x%;相较于外围区域市场的火热,主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显,市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展,但缺少相关政策制度保障和规划指引。
  二、存在问题
  (一)市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少,市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求,市场供需失衡导致稳控市场压力增大;部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给,2011年至2016年六年间,全市累计供应住宅用地2192宗、x万亩,但因种种原因有x万亩尚未开发利用,占供应总量的x%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响,开发企业对房价依然存在较高预期,企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高,主要原因是二手房大多为早年建设的老房子,基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低,我市每年新增上市二手房x余万套,约7万套成交,成交率仅为x%。
  (二)住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响,出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策,租赁企业每月实际收益的约25%将用于缴纳各种税费,拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员,受个人经济能力、职住因素等影响,需求多为面积小、租金低的主城区房屋;但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋,交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足,闲置率较高,造成资源浪费。
  (三)市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门,由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因,造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范,数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策,出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用,通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价,未取得预售许可证销售商品房,捂盘惜售或变相囤积房源,违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修,拒绝公积金贷款等违法违规乱象。
  (四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目,新开发地块受周边区域环境限制,项目红线内外建设进度不衔接,房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用,导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目,道路、管网、公共绿地等市政设施,学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目,由于规划、征地、资金等原因,不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施,按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购,但现实中存在政府不愿出资回购,企业又无权对外销售的现象,导致建成后的公共服务设施闲置。2016年12月,我市出台了既有住宅加装电梯的政策,社会关注度高,但目前得以实施的项目很少。
  三、意见建议
  (一)坚持综合施策,确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位,坚持调控政策的连续性、稳定性,保障人民群众刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,引房地产开发经营管理情况调研报告是由应用文搜藏网免费提供,仅供网友参考和学习,请勿抄袭或他用。
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